• 2024-06-26
• 2024-06-26
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【案例】

同事去年底在台北市萬華區承租了整層的家庭式住宅，在知情政府開始租屋補助政策後，有先向房東告知申請意願，結果得到房東負面的回應，除了阻止同事申請租屋補助外，還放話說會鬧到他自己受不了主動搬走。

其中糾紛包括前日我到同事家拜訪，在他的租屋處進行簡單的週末聚會時，因房東透過公區的監視器發現非租客(我本人)進入，而致電同事表示這樣的行為已違反租約(但明明當初的租約並沒有提到禁止租客友人的日常拜訪)，他要強制更換掉同事租屋處的門鎖，不然就要告我無房客身分而非法闖入其不動產。

Q1.房東可以合法隨意更換門鎖嗎？房東未得房客同意而趁機進入房屋更換門鎖時應如何處理？

A1.依照中華民國現行刑法規定，房東任意進入租室換鎖可能會觸犯刑法第304條強制罪或第306條侵入住居罪，若確實發生此狀況，建議同事立即蒐集證據直接報警，視情況依正當法律途徑處理。

Q2.房東能成功以侵入住居向我提告嗎？

A2.若租約確實有效且無特別約定不得帶第三人進入租屋處，原則上由於已出租套房之使用權屬於房客，房客邀請第三人進入屋內並不會觸犯刑法侵入住居罪等罪名，但若「第三人」非為一般拜訪，而是過夜或有「居住」之事實，則可能有違反租約上的其他相關規定。

延伸問題：

Q: 林同學與房東的租賃契約中規定於每月的五號向房東繳交下個月的房租，而林同學應於111.4.5繳交5月的房租，但因為其忘記了，房東迅速於隔日林同學外出上課時，將林同學的行李打包在外並換掉門鎖，請問林同學應如何應對？

A: 當房客只欠下1個月租金時，房東無權立即終止租約，但可採取口頭催繳並要求房客在一定期間內繳清的方式，通知房客盡速支付。然而，一旦積欠租金達到2個月份的租金，房東便可按照《民法》第440條的規定終止雙方租賃契約。在此情況下，房東必須清楚表明租金已達到規定總額，並且根據同法第455條的規定，要求房客限期遷移並返還房屋，以避免進一步租金損失。

在此提醒各位房東，切勿採取換鎖或斷水斷電等強硬手段逼迫租客搬離，否則可能觸犯侵入住宅罪，甚至構成刑法第304條強制罪。因此，房東在處理租客拖欠租金的情況時，應謹慎行事，遵守相關法律規定，並尋求合法的解決途徑。