• 2019-12-04
• 2024-02-21
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資料調查及檢驗

不動產轉移包括資料調查、文件轉移及過戶等三項程序。買賣房屋時，通常律師會建議買方進行房屋或土地資料調查之工作，其目的乃為保障買方之權利，亦即確保買方得以購得滿意並產權清楚之房地產。 該類調查工作可由買方本人或委託律師事務所代為處理。

自雙方訂定買賣契約至過戶日為止，約需一至三個星期得以完成，然而該該期間長短亦可視買方是否滿意調查結果而定。 雙方一旦訂定買賣契約，買方應盡快至Title Office調查該房地產是否有貨款或其他特殊紀錄，並確保這些記錄或狀況已詳記於契約中;另外，亦可向Title Office索取該房地產之土地計畫圖副本（Plan of land），以確保該房地產之佔地面積與契的中之描述相符合。 完成Title Office之資料調查後，買方應繼續查詢該房地產未來發展狀況之資料。 市政中心（Local Council）是為您提供這類資料之最佳來源，其中內容包括：
1.市政府季費多少（Amount of the Council Rate）？ 賣方是否已繳清上一季政府季費？ 是否有任何土地建物警告通知(Property Notice)？
2.土地使用目的及土地使用規劃（the zoning or the use of the land)。
3.是否有任何市政府計畫未完工部份，仍須其他建造工程
4.過去有無洪水氾濫之紀錄
5.是否已批准建屋許可權。

另外，買方可向土地稅務局，查詢該房地產需繳付之額;並向交通部查詢是否有任何交通開發計畫會影響該地產之存在或位置，其餘資料亦可向土地污染管理處（Contaminaei Land Register）及礦產部（Mines Department）查詢。

如何與律師配合

很多人認為不動產買賣及轉移的工作，只要交給律師全權處理」，自己就可以置身度外，高枕無憂了。 其實不然，以下的工作仍有賴您的配合（特別您若是買方），才得使整個買賣房地產的工作順利完成：
1.各項檢驗調查（Searches）
如上述，通常律師事務所認為極重要或常做者包括：所有權註冊登記，地政機關，縣市政府，地價稅，土壤污染及道路計畫等。
2.土地邊界（Boundaries）
上述之各項檢驗調查無法確認您所購買的房子，其四周圍牆，儲藏庫或其他地上建築改良物有否侵佔他人土地或您的土地有否被他人之建築物所 侵佔，為釐清地界，您應在過戶日（Settlement date）前，自行安排土地測量人員進行土地勘查。
3.保險（Insurance）
依據REIQ買賣不動產標準條件第8.1條之規定，契約標的物（即房子）的風險自契約日隔日下午五點整起，即轉移至買方，因此 您應即刻安排有關保險事宜，若您有銀行貸款，該保險單上亦應載有借貸銀行之名稱。
4.銀行貸款同意或塗銷抵押登記（Release of Mortgage）
假若您在此次購置不動產中，向某銀行貸款，一旦收到銀行對您申請結果的通知時，不論同意或拒絕，在資款最遲核准日期（Finance Due Date）之前，務必與律師聯絡。 若賣方原向某銀行抵押貨款，亦應盡快向該銀行通知準備塗銷抵押登記並提供貸款餘額以便賣方清償
5.移轉過戶文件（Transfer Documents）
必須與律師確認您英文名字的拼法及生日 ，理由如前述。 當二人以上共同購買時，律師大都以「共同持有」為登記，除非您們特別指定要登記為「共同持分」。 再者，您若不是澳洲公民或永久居民，在簽定契的時應盡快告知律師。
6.印花稅（Stamp Duty）
在澳洲購屋得享有兩種印花稅的減免，但必須以Form Q申報稅務機關才可：
    a.自住用者（非投資或出租等用途）可得減免，得在律師或太平紳士前簽名在該Form Q的Part C裡
    b.第一次在澳洲購屋，且總房地價值未超過160,000.00者，得進一步減免，可在Part D裡簽名。 印花稅通常過戶日前必需繳交，遲交或未繳均會引來罰款。
7.過戶前應注意事項（Pre-Settlement Steps）
    a.在過戶日之前，應將房屋價款備妥，亦應表示是否滿意此契約並願意進行過戶。 若不滿意則須說明理由
    b.過戶前，若您想要再檢視一下房子，可與您的房屋仲介代理人安排時間。
    c.通常您的律師會要求賣方律師在過戶前，將房屋鑰匙交給房屋仲介商，因此，過戶日當天下午，可致電律師以查詢該房屋或土地是否已完成過戶手續，之後，您即可逕向房屋仲介代理人索取鑰匙。
    d.過戶後，您必須記得與電力公司（Energex）Tel：131253（只限昆士蘭州）和電話公司（Telstra）Tel：1800678876（華語）聯絡以接通您住家的電源和電話線。