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買房子買到凶宅怎麼辦？
- 2025-04-15
- 2025-04-15
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購屋置產通常花費甚鉅，萬一買了房子後才發現買到凶宅，不論住家或商用均很難安心使用。在此情況下可以主張什麼權利呢？在購買前又能採取什麼措施降低買到凶宅的風險？下分台灣及澳洲的法規來說明。
我國法下相關規定：
1. 依內政部函示對凶宅之定義「指賣方產權持有期間，於其建築改良物之專有部分（包括主建物及附屬建物），曾發生凶殺或自殺而死亡（不包括自然死亡）之事實（即陳屍於專有部分），及在專有部分有求死行為致死（如從該專有部分跳樓）；但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為（即未陳屍於專有部分）。」
2. 按民法第354條出賣人原則上擔保買賣的物品之價值及效用沒有瑕疵，凶宅在市場交易價格上通常會低於房屋市價，因此買方可以向賣方主張「減少價金」或「解除契約」，民法第359條有明定。但需注意，買方需要是「非因重大過失而不知」，並且在知道買到的房屋是凶宅後要儘速通知賣方，如果想要減價或解約需要在六個月內行使自身權利。
3. 如欲請求損害賠償，則需要出賣人有「保證」該房屋不是凶宅，或者「故意不告知」才可以依民法第360條請求損害賠償。
澳洲的相關法律規定（以昆士蘭州為例）：
1. 凶宅在英文上可以用haunted house（鬧鬼的房子）或者直接描述房子內有非自然死亡（unnatural death），此先以房屋內有發生過非自然死亡作為凶宅的定義。
2. 依照昆士蘭州現行的< Property Law Act 2023 >Sec.104 在賣方未提供disclosure statement或證明文件，或者即使有提供disclosure statement或證明文件，卻有交易重要事項上不準確或不完整（misleading)、簽約時買方不知正確情況、買方知道正確情況就不會買等情況，買方享有買賣契約的終止權（termination ）。
3. 但現行的制式合約，賣方揭露義務不包含「凶宅」，因此買方需要主動詢問是否有發生非自然死亡事件。不過新制（預計今年八月實施）的賣方具有揭露義務，包含可能影響房產價格的問題，如果非自然死亡事件足以影響當地交易價格的話，就可能屬於賣方需揭露的事項。
購買房屋前可以查詢當地統計非自然死亡案件地點的網站，對比想購買的房屋是不是有發生過非自然死亡事件，亦可在擬定房屋買賣契約時要求賣方保證房屋並非凶宅，來降低夠買到凶宅的風險。
「本文內容僅供大眾作為法律常識，不代表本所或律師之法律意見 · 版權所有翻印必究」— 澳華國際法律事務所特助 李昕芸 撰文 / 陳律師 審訂
參考資料：
Property Law Act 2023
Property Law Act 2023 (Qld) – changes to seller disclosure obligations
Seller’s Disclosure Requirements in QLD Effective in 1 August 2025
內政部內授中辦字第0970048190號函釋
全國法規資料庫，民法
圖片來源：
